Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari reglementează modul în care se organizează, funcționează și administrează condominiile – adică blocurile și ansamblurile rezidențiale în care există mai multe locuințe sau spații deținute de persoane diferite. Această lege stabilește cum se formează o asociație de proprietari, care sunt drepturile și obligațiile proprietarilor, cum se gestionează banii colectați pentru întreținere și reparații, precum și ce rol are administratorul sau președintele.
Practic, legea stabilește regulile după care se trăiește și se administrează un bloc. Ea înlocuiește vechea legislație din anii 2000 și aduce claritate în privința responsabilităților fiecărui locatar. Fie că vorbim despre plata cheltuielilor, aprobarea lucrărilor de modernizare sau relația cu autoritățile locale, toate sunt reglementate prin această lege. Cunoașterea ei este esențială pentru oricine deține un apartament sau un spațiu comercial într-un imobil colectiv. Legea 196/2018 oferă un cadru clar pentru colaborarea între proprietari și pentru buna funcționare a comunității, evitând conflictele, lipsa de transparență și neclaritățile care apar frecvent în viața de bloc.
Domeniul de aplicare și noțiunile de bază
Legea 196/2018 se aplică tuturor condominiilor formate din cel puțin trei proprietăți individuale, fie că sunt apartamente, garsoniere sau spații comerciale. Condominiul este o clădire sau un ansamblu de clădiri în care există atât proprietăți private, cât și părți comune: casa scării, acoperișul, fațada, instalațiile comune, lifturile, curtea sau aleile.
Asociația de proprietari este o organizație fără scop patrimonial care are rolul de a administra bunurile comune, de a colecta și gestiona fondurile pentru cheltuielile curente, dar și de a reprezenta proprietarii în relația cu furnizorii și autoritățile.
Pentru ca o asociație să poată funcționa legal, trebuie înființată prin acordul majorității proprietarilor și înregistrată la autoritățile locale. Legea cere existența unui statut, a unui acord de asociere și a unui regulament al condominiului, care stabilesc reguli clare privind folosirea spațiilor comune și relațiile dintre locatari.
Cum se înființează o asociație de proprietari
Procesul de înființare începe cu inițiativa proprietarilor. Cel puțin jumătate plus unu dintre proprietarii dintr-un bloc trebuie să fie de acord cu formarea asociației. Ei semnează un acord de asociere și un statut care conțin denumirea asociației, adresa sediului, scopul, regulile interne și modul de luare a deciziilor.
După semnarea documentelor, acestea se depun la primărie sau la judecătorie, împreună cu lista proprietarilor și dovada deținerii apartamentelor. Odată înregistrată, asociația primește personalitate juridică și poate deschide cont bancar, încheia contracte și gestiona fonduri.
În unele cazuri, legea permite formarea de asociații separate pe scări sau tronsoane, dacă există branșamente individuale și proprietate comună delimitată. Acest lucru se recomandă în blocurile mari, unde administrarea unitară devine dificilă.
Scopul asociației nu este de a produce profit, ci de a administra în mod echitabil proprietatea comună și de a asigura buna funcționare a imobilului.
Structura de conducere și atribuțiile fiecărui organ
Legea 196/2018 stabilește clar cine conduce și cine controlează activitatea asociației. Organele principale sunt:
- Adunarea generală a proprietarilor, care este forul suprem de decizie. Ea aprobă bugetul, lucrările de reparații, alegerea președintelui și administratorului.
- Comitetul executiv, format de obicei din 3 până la 5 membri, coordonează activitatea zilnică.
- Președintele, care reprezintă asociația în relația cu terții și supraveghează aplicarea hotărârilor.
- Cenzorul sau comisia de cenzori, care verifică activitatea financiară.
Administratorul, care poate fi persoană fizică sau firmă specializată, are rolul de a gestiona contabilitatea, de a urmări încasările și plățile și de a păstra evidențele.
Legea impune reguli de incompatibilitate: o persoană nu poate fi în același timp și cenzor, și membru al comitetului executiv. De asemenea, persoanele cu condamnări pentru fapte economice nu pot deține funcții de conducere.
Drepturile și obligațiile proprietarilor
Fiecare proprietar are dreptul să participe la deciziile asociației, să primească informații despre cheltuieli și să ceară explicații privind modul de calcul al întreținerii. Tot el are obligația de a plăti la timp cotele de contribuție stabilite de adunarea generală.
Contribuțiile se stabilesc în funcție de cota-parte indiviză din proprietatea comună și de consumurile individuale. Cheltuielile comune includ curățenia, iluminatul, întreținerea lifturilor, reparațiile acoperișului, salariile personalului sau taxele către furnizori.
Proprietarii trebuie să respecte regulile interne privind liniștea, curățenia, folosirea spațiilor comune și lucrările efectuate în apartamente. Modificările majore, precum închiderea balcoanelor sau schimbarea aspectului fațadei, se pot face doar cu acordul asociației și al autorităților locale.
Neplata cotelor de întreținere atrage penalități și, în cazuri grave, acțiuni în instanță. Administratorul este obligat să țină o evidență clară a restanțelor și să le comunice periodic.
Gestionarea banilor: fonduri, bugete și transparență
Legea impune asociațiilor de proprietari să constituie două fonduri principale:
- Fondul de rulment, folosit pentru cheltuielile curente, cum ar fi facturile lunare.
- Fondul de reparații, destinat lucrărilor de întreținere sau modernizare.
Fondul de rulment se calculează pe baza cheltuielilor medii lunare, iar fiecare proprietar contribuie proporțional. Fondul de reparații se stabilește prin votul adunării generale și trebuie folosit exclusiv pentru lucrări aprobate.
Administratorul este responsabil de evidența financiară. Toate veniturile și cheltuielile trebuie înregistrate într-o contabilitate simplificată, la vedere. Proprietarii au dreptul să consulte documentele contabile oricând.
Transparența financiară este una dintre temele centrale ale legii. Administratorul și președintele trebuie să afișeze lunar lista cheltuielilor și să informeze proprietarii despre situația fondurilor. Orice lipsă de transparență poate fi sancționată și chiar dusă în fața instanței.
Relația cu autoritățile locale
Primăria are, potrivit legii, un compartiment special pentru asociațiile de proprietari. Acesta oferă sprijin, îndrumare și control. Funcționarii locali pot verifica legalitatea deciziilor luate de asociație, corectitudinea contabilității sau respectarea normelor privind întreținerea clădirii.
Autoritățile pot interveni și pentru a sprijini programele de reabilitare termică, modernizare a instalațiilor sau refacere a spațiilor comune. În același timp, pot sancționa asociațiile care nu respectă obligațiile legale.
Dacă primăria deține locuințe în bloc, are aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar: participă la adunări, plătește cota de întreținere și respectă regulamentele.
Această colaborare între autorități și asociații are rolul de a menține standarde minime de siguranță și confort în imobilele colective.
Situații practice și recomandări utile
Pentru o bună funcționare a asociației, proprietarii ar trebui să respecte câteva principii simple:
- Participați la adunările generale și votați chestiunile importante.
- Citiți periodic listele de cheltuieli și cereți clarificări când este nevoie.
- Asigurați-vă că administratorul este atestat profesional și are contract valabil.
- Sprijiniți formarea fondului de reparații: lipsa lui poate bloca lucrările urgente.
- Comunicați rapid modificările privind numărul de locatari sau schimbările de proprietate.
- Propuneți modernizări rezonabile: interfon, contoare individuale, sisteme de acces controlat.
Implicarea constantă a proprietarilor previne conflictele și duce la o administrare mai eficientă.
Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari este fundamentul legal care asigură funcționarea corectă a condominiilor din România. Ea clarifică responsabilitățile fiecărui proprietar, stabilește reguli pentru administrarea fondurilor și oferă un cadru de colaborare între locatari și autorități.
Un bloc bine organizat înseamnă transparență, disciplină financiară și respect reciproc. Aplicarea corectă a legii aduce ordine, siguranță și confort în viața de zi cu zi a fiecărei comunități.
